LA 부동산 시장 동향
구 자 문 한동대 교수
러-우크라이나 전쟁의 장기화와 최근 미국·이스라엘-이란 전쟁으로 글로벌경제는 \’오일 쇼크\’ 공포에 휩싸였다. 국제 유가는 배럴당 $100~110을 돌파했고, 미국 경제는 인플레이션 재점화와 금융시장 불안이라는 이중고를 겪고 있다. 미국·이스라엘-이란 전쟁은 미국과 이스라엘이 이란 핵시설 및 반정부 세력 차단을 위해 선제 타격을 감행하여 전면전 수준의 충돌이 발생한 것이다. 이로인해 이란이 호르무즈 해협 차단 위협을 가하는 등의 상황으로 유가가 급등하며 에너지 비용 상승, 물가 불안 심화, 금융시장 불안 등을 초래하고 있고, 미국 및 글로벌 경제성장이 둔화될 우려가 커지고 있다.
고유가 상황이 지속되면서 당연히 한국에서도 에너지 수입 비용이 증가하고, 중동 지역 수출길이 막히는 등 타격이 발생하고 있다. 또한 원화 약세로 환율이 상승하고, 수입 물가가 올라 국내 소비자 물가에 부담을 주고 있다. 한국 코스피 지수는 미국 증시보다 큰 폭으로 하락하며 불안한 모습을 보이고 있다. 포항경제도 철강과 이차전지 산업 침체, 아파트를 위시한 부동산시장 침체 등에 따른 내수부진과 이로 인한 자영업 몰락이 심각해졌다.
2026년 상반기 LA 부동산 시장은 고금리 여파가 지속되는 가운데, 6% 초반대의 모기지 금리 안정세와 함께 완만한 회복 국면에 진입하고 있다고는 한다. 그러나 주택 재고 부족으로 가격 상승세는 유지되고 있으나, 구매 여력 감소로 거래량은 제한적이며 지역/유형별 양극화가 뚜렷해지는 추세이다. LA는 이미 미국에서 가장 밀도가 높은 도시인데, 남은 땅이 별로 없다. 지금 LA 주거지역의 75%가 단독 또는 2가구 주택 구역이라서, 유닛을 추가하기가 힘들다. 대규모 상업용 주거 개발은 동네 주민들의 반대에 부딪힌다.
로스앤젤레스는 지난 25년 동안 상당히 부유해졌다. GRDP가 두 배 이상 증가했으나, 주택 수는 약 20%밖에 증가하지 않았다. 가장 인기 있는 곳에서는 전혀 늘지 않았다. LA 부동산에 대한 수요는 일자리가 많고, 날씨도 좋고, 문화수준도 높고 풍부하기 때문인데, 지금도 여전하다고 보아진다. 반면에, 정부자료에 의하면 1950년대 이후 매 10년 마다 신규 주택 공급은 줄어들고 있다. 현재의 용도 지구 및 토지 이용 규제로 인해 새롭고 더 밀집된 주택을 짓는 게 매우 어렵고, 더 많은 개발을 위해 규제를 완화하는 것에 대해 주택 소유주 및 기타 단체들의 반대가 꽤 거세거니, 주택이 희소 자산이 되고, 높은 속도로 가치가 상승하는 것이다.
필자가 거주하는 LA시 가까운 접경 소도시인 글렌데일은 학군이 좋고 다운타운과 가까워 인기가 많은 지역인데, 더 이상 단독주택은 물론이고 콘도나 아파트 지을 땅도 없고 막상 허가 내기가 쉽지 않기로 유명하다. 하다 못해 오래된 집의 센트럴에어컨 설치를 위해, 보통 허가 없이 하기도 하지만, 큰 회사를 통해 허가를 내어 진행하려니 비싸기도 하거니와 주요 설치 공사는 이틀 만에 끝났으나, 기계 설치 및 이를 위한 전기용량 증설허가를 내는데 3달 정도가 걸리는 것이다. 이러니 누가 이러한 작은 공사를 허가 내서 하려 하겠는가? 당연히 주택이나 아파트 건설허가 및 건설점검과정은 더욱 복잡하고 오래 걸릴 것이다. 물론 어떤 지자체에서는 이러한 과정이 좀 더 빨리 진행될 것으로 보나, 어떤 곳에서는 복잡하고 시일이 걸리는 것이다.
한동안 한인들의 인기 투자처였던 2~4유닛 아파트 주인들은 어려움을 겪고 있다. LA시의 강화된 렌트 콘트롤, 퇴거소송금지 등으로 인해 임대 리스크가 커진 것이다. 임대료를 제대로 올리지 못하니, 모기지 이자가 렌트 보다 높은 역전 현상이 나타나고 있고, 팔려고 해도 팔리지 않을뿐더러 양도소득세 부담이 큰 것이다. 이제는 5유닛 이상의 아파트는 개인영역을 벗어나 전문가그룹 중심으로 개편되는 중이라고 한다. 복잡해진 렌트 관련 법규, 테넌트와 갈등 등을 개인이 감당키 어렵기 때문이다. 아무튼 이로인해 많은 임대주택을 공급하던 개인 투자자들이 주택투자를 꺼리게 되고 저소득층의 주거난이 더욱 심해지는 것이다.
미국에서는 저소득층을 위해 제한적이나마 임대주택(Public Rental Housing)을 제공하고 또한 주택렌트보조(Housing Voucher)를 제공하고 있다. 저소득층에게 많은 도움이 되지만, 충분하지는 못하다. 또한 미국에서는 주택소유를 장려하므로 집을 살때 다운페이를 보조해주는 프로그램도 있고, 다양한 형태의 모기지를 제공하고 있다. 그러나 LA의 경우에는 주택가격이 크게 올라 있어 연봉이 20만불이라 하더라도 8~90만불에 이르는 중간가격 주택의 월 페이먼트(5,000불 이상)를 감당하기 힘든 것이 문제인 것이다.
근래 많은 이들이 공장에서 만들어 내는 컨테이너 스타일의 모듈러하우징을 자주 언급하고 있다. 트럼프 정부의 주요 인사인 일런 머스크는 1만불, 2만불, 그리고 5만불의 모듈러하우징을 개발하고 선전하고 있는데, 이도 한국의 대도시에서와 마찬가지로 설치할 땅이 부족하기도 하고 비싸서 쉽지 않을 것으로 본다. 물론 대도심 도심에서 좀 먼 외곽지역에 모빌홈파크 같은 것을 둔다면 가능하다고 보나, 땅값 자체가 비싼 곳에서는 큰 효과를 기대하기가 힘든 것이다. 사실상 학군 좋고 집값 높은 지역에서는 이러한 모듈러하우징 허가도 내주지 않을 것으로 보아진다.
영남경제 2026년 3월 22일
답글 남기기