2020년 한국 주택정책의 딜레마 1
구 자 문 한동대 교수
지난 몇 년 동안 온 나라가 급진적 주택정책도입으로 인해 들끓고 있다. 물론 지난 정부들에서도 심각해지는 주택문제해결을 위해 다양한 관련 정책들이 도입되었었는데, 이번 정부에서 더욱 자주 급진적 주택정책 내지 대책들이 제안·실행되고 있다. 주택은 인간에게 매우 중요하고, 크기와 질에 차이가 크고 눈에 보이기에, 그리고 매우 비싸기에 국민행복을 위해 노력하는 정부로서, 국민을 대표하는 정치가들로서 큰 신경을 쓰지 않을 수 없을 것이다. 우리나라가 빠르게 성장하면서 주택의 질, 가격 등의 문제도 빠르게 드러나기 시작했다고 보아진다. 특히 서울을 포함한 수도권의 경우 성장이 가속화되면서 집값이 크게 상승하였고, 지방도시들의 경우에도 정도 차이는 있지만 역시 집값상승으로 저소득층과 청년층의 주거문제가 심각해지고 있다.
현 정부는 집값 안정화 내지 서민들을 위해 집값 잡는 것을 기본정책으로 추진한다면서 최근까지 총 20여 차례의 부동산 대책을 발표했다. 2017년도에는 주로 투기수요 억제와 주택시장 안정화를 위해 6.19, 8.2, 10.24 총 세 번의 대책이 발표되었다. 앞선 두 개의 대책은 신규분양과 재건축 및 재고주택시장에서 발생하는 과도한 투기억제를 위한 것이고, 마지막 대책은 일명 가계부채종합대책으로 ‘총부채상환비율’과 ‘총부채원리금상환비율지표’의 정착을 통해 주택담보대출 같은 가계대출의 안정화를 목표로 삼았다.
2018년도에는 전년도의 정책을 보완하기 위해 8.27대책과 9.13대책이 추진되었다. 8.27대책은 2017년의 투기수요 억제정책을 보완하여 투기지역과 투기과열지구를 추가로 지정하였다. 9.13대책은 ‘주택담보대출비율’, ‘총부채상환비율’ 등의 조정으로 금융규제를 강화하고자 했으며, 일정가격수준 이상의 부동산 소유자에게 부과되는 종합부동산세의 경우 고가주택 소지자에 대한 세율인상, 3주택 이상자와 조정대상지역에 위치한 2주택자에 대해서도 추가과세를 부여했다. 또한 공공택지개발을 통해 주택공급을 강화하기 위한 정책을 추진하겠다고 했다.
2019년 8월, 정부는 민간택지에 대한 분양가상한제 개선책을 발표했다. 4년 만에 부활한 이 제도는 신규 아파트의 분양가격을 택지비와 건축비를 합산하는 방식을 통해 산정한 후, 지자체의 분양가심사위원회 승인을 받도록 하는 제도로 이를 통해 집값 안정화를 이루려는 것이다. 2019년 12월에는 서울 집값 안정화전략의 일환으로 12.16대책이 발표되었다. 주택시장의 동향을 볼 때 전국의 주택가격이 전반적으로 안정화되고 가격이 하락세를 보였다지만, 서울 강남권 재건축지역의 상승세가 지속되었고 분양가상한제 미지정지역에 갭 투자 같은 투기수요가 증가했다고 보았다. 이 대책은 강남의 집값상승을 잡기 위해서 그리고 서민주거안정을 최우선목표로 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’의 기존 3대 원칙을 바탕으로 추진되었다.
이 대책의 주요 내용엔 15억 원을 초과하는 주택의 담보대출 전면금지, 9억 원 초과분의 ‘주택 담보가치에 따른 대출 한도’의 적용기준을 기존 40%에서 20%로 감축, 일시적 2가구의 비과세 기간을 2년에서 1년으로 축소, 9억 원 초과 주택의 보유자에 대한 전세대출보증제한, 종부세율 증가 및 공시지가를 시세기준 68%에서 80%으로 증액 등이 있다. 이 대책실현을 위한 목표는 첫째, 투기적 대출수요 규제 강화, 그리고 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출 관리강화이다. 둘째, 주택보유부담강화 및 양도소득세 제도보완으로 1가구 1주택 이외 다주택소유를 방지하기 위한 제도로서 종합부동산세 세율을 상향 조정하여 더 많은 주택을 소유할수록 더 많은 세금이 부과되게 했다. 셋째, 실수요자를 위한 공급확대로 사업기간을 단축하는 패스트트랙을 적용하여 2020년까지 1.5만호 이상의 사업 승인을 완료하고, 수도권에 30만호를 완성하기 위한 계획수립 등이다.
최근 서울에서 열린 관훈토론회에서 한 야당 대표정치가는 \”이번 정부 출범 이후 부동산 대책이 20번 이상 나왔지만, 그 결과가 오늘날 부동산 상황\”이라며 \”부동산 대책이란 것이 계속해서 세금이다\”라고 비판했다. 이번 7·10대책에서 나온 것도 보유세 인상, 거래세 인상, 양도세 인상 등인데, 세금으로 부동산가격을 잡을 수 있다면 이미 잡혔을 것이라는 주장이다. 자유민주주의 시장경제체제에서 부동산시장은 다각적이고 복합적인 요소들을 지녔는데, 세금강화라는 좀 저항적일 수 있고 시장을 크게 위축시킬 수 있는 정책을 그 영향의 심각성을 간과한 채 징벌적 차원에서 너무 자주 바꾸어 구사하는게 아니냐는 것이다.
한 여당 대표위원은 “7·10 부동산 대책에 담긴 메시지는 투기성거래와 투기목적의 다주택 보유를 반드시 뿌리뽑겠다는 것”이라며, “민주당과 정부는 투기를 근절하고 실수요자를 보호한다는 원칙을 확고히 지켜나가겠다”, 그리고 “이번 대책으로도 집값안정이 안 된다면 더 강력한 부동산 대책을 추진하겠다”고 강조했다. 아무튼 정부의 투기방지와 집값안정화에 대한 대단한 의욕은 알겠지만 다양한 상황과 사정을 지닌 국민들로서는 “전례 없는 코로나 불황 하에 이러한 잇단 강력대책들로 주택경기를 크게 냉각시킴이 옳은 것이냐”에 대한 의문과 불만은 없을 수 없다고 본다.
대경일보 2020년 7월 20일
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