주거의 질 향상과 정부정책
한동대 교수 구 자 문
한국의 빠른 경제성장 만큼이나 주거의 질이 빠른 시일 내에 향상된 것은 대규모 아파트단지의 건설로 인해 이루어 졌다고 할 수 있고, 한국국민들의 소득 및 주거 향상에 대한 강한 의욕 때문이었다고 생각된다. 물론 이를 위한 정부의 공급자 지원과 투기수요를 동반할 수 있는 법과 제도가 이에 한몫했다고도 할 수 있다. 이러한 과정에서 제대로 혜택을 받지 못하는 저소득층이 존재하고 다양한 사회문제를 낳았다고들 하지만 새로운 건설의 저소득층에 대한 직간접적인 파급효과가 무시할만한 수준이었다고 단언하기는 힘들다. 하지만 그 파급효과가 제대로 측정되지도 못했고 정부입장에서도 이를 공론화하기도 힘들었다고 생각된다.
주택자체가 경제재이면서도 공공재의 성격을 지녔기에 정부가 일정부분 관여하고 투자도 하고 있는 것이다. 우리 정부에서도 주택시장의 활성화를 위해 다양한 노력을 기울이고 있다. 특히 임대주택 등은 저소득층의 주거향상을 위해 큰 도움이 되고 있다고 본다. 이러한 저소득층 주택은 정부가 토지주택공사를 통해 직접 공급할 수도 있고 일반기업들에 일정한 인센티브 제공을 통해 공급할 수 있다고 보는데, 아직은 총체적인 공급량이 충분치는 못하다.
개발도상국의 발전과정에서 산업발전에 우선투자순위가 있기 때문에 주택에 대한 정부의 투자가 극히 제한될 수밖에 없다는게 통념이다. 이는 한국의 경우도 마찬가지였다. 하지만 정부의 재정을 크게 소모하지 않으면서 주택시장을 활성화시키기 위해 선분양제도를 채택했고, 중저소득층의 주거공급을 위해 토지주택공사를 세웠다. 물론 이 과정에서 건설사들을 위한 간접적인 지원책이 된 활발한 투기수요도 국민소득이 빠르게 상승하고 있었기 때문에 가능했었을 것이다. 아무튼 한국의 도시들은 아파트로 들어차 있고, 많은 이들이 수입의 상당부분을 대출금 상환에 소모하면서 주거의 향상을 이루고 있다. 물론 이에 대한 부담이 지나친 경우도 많을 것이다.
정부가 투기를 활용하면서도 왜 분양가를 제한하는 것이냐? 만일 분양가 상한선을 폐지한다면, 가격이 상승한 만큼 신규주택의 품질도 높아지고 건설경기가 좋아지는 듯싶지만, 이에 따른 시민들의 어려움과 불만도 커질 것이니, 분양가 상한선 제한의 배경에는 분명 정치적인 요소가 자리 잡고 있을 것이라고 본다. 하지만 더욱 두려운 것은 이로 인한 전반적인 경제에 미치는 영향일 것이다. 이 말은 상한선 폐지가 단순히 주택시장만을 대상으로 결정할 수 없는 사항이라는 것이다.
필자를 비롯한 주택학자들이 우리나라에서 요즈음 도심재생을 주장하는 것은 지역의 문화와 역사성과 장소성을 보전하고 현지 주민들의 재정능력을 감안해서이다. 개발도상국에서 자조주택(Self-help Housing)을 강조하는 것도 비슷한 이유에서이다. 한국의 경우 이미 도시의 많은 부분이 고층아파트로 개발되었으므로, 도시의 역사성 보전을 위해서도 도심재생이 필요하다. 물론 도심재생이란 보전만을 고집한다는 것이 아니고, 대규모가 아닌 소규모 개발로 지역을 점진적으로 향상시켜 나가겠다는 것이다. 어느 부분은 보전되고 어느 부분은 소규모로 개발을 이룰 것이나, 이곳에서는 현지민들이 쫓겨나가지도 않게 될 것이다.
미국의 경우에는 동네별로 빈부구분이 심하다. 이는 복잡한 역사와 사회구성이 원인이었지만, 요즈음에는 주택가격 격차가 주원인이고 커뮤니티 기존 거주자들의 ‘라이프스타일 유지’에 대한 권리가 강해졌기 때문이라고 본다. 한국 중소도시에서는 아직 이 같은 문제가 없으나, 서울 등 대도시에서는 빈부 차별 없이 섞어지어진 아파트에서는 분양의 어려움과 아파트관리비 등으로 인한 다툼이 크다고 한다. 장기적으로 미국과 같은 극심한 커뮤니티 분리가 이루어지지 않을 것이라는 보장은 없다. 하지만 도심재생사업의 경우 이와 같은 문제가 크게 발생하지는 않을 것이다. 원주민들이 사업 후에도 대다수 남아 있게 될 것이고, 커뮤니티의 역사와 문화도 잘 보전되어 갈 것이다. 앞으로는 주거의 질 향상이 물리적인 향상만이 아닌 좀 더 복합적인 요인들을 포함해야 할 것이며, 시민들의 선호도도 다양해져야 할 것이다.
2016년 2월 1일
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