주택시장의 작동과 정부의 역할, 무엇이 문제인가?  

구 자 문 한동대 교수
   대부분 시민들에게 부동산은 주택뿐일 것이며, 가장 큰 재산이기도 할 것이다. 물론 주택을 소유하지 못한 사람들은 전세 내지 월세집에 살게 되겠지만, 대부분의 도시에서 그 부담이 대단히 클 것이라고 생각된다. 이는 우리 한국 도시들에서만이 아니라 북미나 유럽의 도시에서도 주택가격과 임대료가 매우 높아서 많은 이들이 어려움을 겪고 있는데, 보통 자기 월 수입의 25~30% 이상을 주거비(월세+전기세+물세+관리비 등)로 쓰게 된다면 문제가 있다고 보는 것인데, 젊은층 내지 저소득층의 경우 대부분 그 이상을 주거비로 쓰고 있을 것으로 생각된다.

  한동안 주택이 거주하는 곳이냐 혹은 투자하는 것이냐에 대한 논의가 크게 대두되기도 했는데, 이는 이데올로기 차원에서 대답해야 하는 게 맞다. 자본주의 사회에서 주택은 거주하는 곳이면서 투자대상이 되기도 하는 것이다. 반면 사회주의 사회에서는, 물론 전형적인 사회주의 국가는 사라졌다고 보며 자본주의적 요소들을 많이 도입하고 있지만, 국가가 주택을 공급하거나 시장을 조정하고 있으며 모든 이들에게 필요한 규모의 주택을 공급해줌이 정책목표라고 본다. 물론 그 성과가 나라마다 다를 수는 있지만, 그 목적하는바 성취가 쉽지 않음을 역사가 증명해주고 있다고 생각된다. 현대사회에서 정부가 시장 내지 주택시장에 얼마나 관여해야 하는가는 많은 논란이 되어 왔던 것은 사실이다. 북미나 유럽의 경우에도 우리 한국의 경우에도 자본주의 경제체제에서 정부가 얼마만큼 관여하여 어떻게 주택정책을 펼쳐나가야 할지 많은 논란이 되고 있다. 이는 주택시장의 작동, 저소득층 임대주택 공급, 주택관련 세금 등에 관한 정책방향이 주된 이슈들이다.    

  코로나19로 인한 많은 가정들이 1년 반 이상 경제적으로 큰 어려움을 겪고 있으며, 이들 자영업자 및 일반 국민들에게 지원금과 위로금이 얼마간 지급되고 있음을 알고 있다. 물론 이 지원금들이 잠시 도움은 되지만 어차피 큰 금액이 되지 못하여 이들의 어려움을 해결해주기에는 역부족인데, 국가적으로는 큰 예산이 들 수밖에 없다. 정부기관인 LH공사가 있어서 저소득층 주택의 건설과 공급을 비전적인 목표로 삼고 있지만, 제대로된 결과를 보여주지 못하는 이유는 정부자금이 비교적 크다 싶게 투자된다 해도 필요한 분들에게 충분히 공급되기에는 역부족이기 때문일 수도 있다. 물론 공사직원들의 일부 비윤리적인 행태가 문제이기도 하지만, 정말 더 큰 문제는 이 기관의 비전적 지향하는 바와 사업실행의 비일치 내지 이중성이라고 본다. 정말 정부가 선언하고 있는 만큼 주거지원이 절실한 계층의 주거향상에 제대로 초점을 맞춰 투자는 하고 있는 것이며, 그 해결에 효력이 있는 것일까?

  주택시장은 국가 전체로 작동하기 보다는 소지역 단위, 형태 및 가격, 선호도 등에 따른 하위시장들로 구성·작동되고 있기에 주택의 생산과 분배과정 이 복잡다양하게 작동되므로 정부의 관여가 쉽지 않다. 많은 학자들의 지적처럼 정부의 대폭적 관여는 시장을 크게 왜곡시키고, 또한 큰 국가재정이 투입되어야 한다. 그 재정확보 및 관련 정책 수립·집행이 다양한 의견을 지닌 국민들의 의견 내지 담론에 대한 제대로된 청취없이 기습적인 부동산세 인상이나 제한조건 부여 등을 통해 이루어진다면 국민들의 불만도 클 수밖에 없고 주택시장도 크게 위축될 수밖에 없는 것이다. 우리의 소득이 크게 향상되고 주거의 질 향상에 대한 국민의 요구가 거세기도 했지만, 정부가 큰 재정 투입 없이 일종의 투기를 이용해 주택시장 활성화를 이끌어 왔다고 보는데, 투기 내지 투자를 지나치게 비난하는 것은 아닌지? 많은 학자들이 주장하듯이 정부가 주택시장을 좌지우지하려는 것은 불가능하고 그렇게 해서도 않된다고 생각된다. 정부의 역할이란 우리가 기초과목에서 배운대로 주택경기가 활성화되고 ‘필터링’이 잘 작동되도록, 또한 하위시장이 잘 작동·연결되도록 다양한 인센티브 제공을 통해 돕는 것이 아니겠는가? 그 인센티브는 공급자들이 다양한 주택들을 건설하게 하기 위한 세제혜택 및 조닝인센티브에서부터 소비자들을 위한 장기저리융자, 세제혜택 등이 있을 수 있다. 그리고도 혜택을 못받을 수 있는 하위 2~3분위 저소득층 및 노약자들을 위한 공공주택 건설 등이 필요한 것이다.
  
  얼마전 한국형사·법무정책연구원, 국토연구원, 한국주택금융공사 연구원 등은 국무총리실 산하 경제·인문사회연구회에 ‘부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략’ 보고서를 제출했다. 이 보고서는 주택정책·부동산산업·조세정책, 부동산금융정책, 부동산형사정책, 이 3분야의 분야별 정책변화와 대응전략을 제시하면서, “정부가 부동산 실정(失政) 책임을 국민의 탓으로 떠넘기고, 징벌적 과세 수준의 칼을 빼들어 정책저항만 야기했다”고 지적하고 있다. 이 보고서는 “정부가 부동산가격통제를 정책목표로 삼을 것이 아니라 불필요한 시장개입을 최소화해야 한다”고 지적하면서, “부동산가격을 통제하는 것이 주된 정책목표가 돼선 안 되고, 거래절벽이나 매물잠김과 같은 현상이 나타나지 않도록 유통과 소비, 규제와 조세를 최소화할 필요가 있다”며, “부동산 거래가 활성화될 수 있도록 정부의 불요불급한 시장개입을 최소화하는 것이 주된 정책목표가 돼야 할 것”이라고 강조하고 있다. 이제서 이러한 보고서들이 나오는 것이다. 모른 척들 하고 있었지만, 실제로는 다들 문제점들을 파악하고 있었다는 말이다. 이렇게 지금까지 값비싸게 치른 경험들이 앞으로 우리 주택시장 활성화와 주택복지 향상을 위한 정책수립에 큰 도움으로 작동하기를 기원하는 바이다.  

대경일보 2021년 9월 12일