주택가격은 어떻게 형성되는가?

구 자 문 한동대 교수
  이번 정부 들어 주택 관련 정책들이 자주 바뀌어서 많은 이들의 마음을 크고 작게 흔들고 있었다. 물론 이 흔든다는 말은 개인들에게 긍정적인 면과 부정적인 면을 포함한다고 생각되며, 어느 정도 일상의 틀을 벗어나기에 발생 된다고 본다. 이는 국가사회적으로도 긍정적인 면과 부정적인 면을 포함한다고 생각되며 그 여파 내지 공과는 어느 정도 세월이 지난 후 판명되리라고 본다. 다만 짧은 시일 내에 많은 변화가 있어 왔는데, 시민들의 의견은 물론이고 광역·기초지자체의 의견을 제대로 수렴 못하고 급하게 진행된 경우가 많았기에 많은 이들의 마음을 불편하게 하는 면이 없지 않았다고 생각된다. 이러한 정부의 입장변화는 소극적으로 표현한다면 가난한 이들의 주거문제 해결을 위해 주택가격을 통제하고자 하는 고육지책이라고 보아지지만, 좀 더 적극적으로 표현한다면 정부가 주택시장에 좀 더 관여해야 하고 시장의 변화를 크게 주도할 수 있다는 생각에서 나타난 현상이라고 보아진다.

  이번 세기 들어 많은 국가들이 저소득층의 주거향상을 위해 노력하고 있다. 하지만 시장경제가 스스로 저소득층을 위한 주거를 건설하지는 않을 것이므로 정부의 특정한 대책 없이는 저소득층 주거의 질 향상이 제대로 이루어지지 못할 가능성이 높다고 생각하는 이들이 많다. 물론 특정계층을 겨냥한 새로운 주택건설이 이루어진다 하더라도 주택시장은 이를 여러 계층의 주택시장으로 파급 및 재분배시킨다고 생각된다. 이는 필터링이 작동한다는 것이며, 중고소득층 주거건설의 파급효과가 저소득층까지 미칠 수 있음을 말해주는 것인데, 눈에 잘 보이지 않으니 무시되는 경향이 있다. 물론 어느 정도까지 미칠 수 있는지 세심한 연구가 필요하다. 주택시장이 원활히 작동되기 위해서는 지역경제가 원활히 작동되어야 하며, 주택시장이 워낙 방대하고 고용효과가 크기에 주택시장이 원활하면 지역경제도 활성화된다. 물론 둘 중 하나가 비활성화되면 다른 하나도 위축된다고 보면 된다. 따라서 자본주의사회에서 정부의 역할은 시장이 원활하게 작동할 수 있도록 그 여건을 조성해 주는 것이다. 물론 현재에는 전적인 자본주의 사회는 존재하지 않고 어느 정도 정부의 관여를 허용하고 있다. 이는 시장경제의 분배기능이 여러 여건으로 인해 제대로 작동하지 않아 독점상황을 보여주거나 일부 품목들은 생산이 기피되기도 하기 때문이다. 정부는 어느 특정 계층만이 아니라 온 국민들의 삶의 질 향상을 위해 노력하고, 시장이 제대로 공급할 수 없는 부분을 다양한 방식을 통해 지원하고자 하는 것이다.

  이야기를 다시 지역으로 돌리기로 하자. 현재 포항지역은 주택가격이 수도권과 대도시권에 비해서 크게 낮은 편이다. 더구나 3년 전의 지진으로 인해 가격이 30% 정도씩 떨어졌었는데, 이러한 주택가격하락과 시장부진현상이 지금까지 지속되고 있었다. 그런데 요즈음 포항 일부 지역, 특히 남부지역에서 아파트가격이 오르고 있다. 물론 지진직격탄을 맞았던 장량동지역은 지진 이전 가격이 겨우 회복될까말까 하는 상황인데, 그곳에서 멀지도 않은 지역의 주택가격이, 신규분양 아파트들만이 아니라 오래된 아파트들의 가격이 크게 치솟고 있다. 지난 2년여간 정부의 주택관련 정책이 다양한 방법으로 수립되고 시도되었는데, 그로 인해 다주택자들이 여러모로 공격대상이 되고 주택시장이 위축되고 있다고 보는데, 정부의 뜻과는 다르게 많은 규제조치하에서도 서울의 주택가격과 전세가격이 폭등하고 있는 것이다. 또한 대전, 대구 등 대도시는 물론이고 중소도시의 아파트가격이 크게 오르고 있는 것이다. 이를 서울에서 투자 길 막힌 투기세력의 이동 때문이라고들 이해하고 있다.  

  외국인들이 본다면 아파트 선분양/분양가격이라는 말들을 이해하기 어려울 것이다. 우리나라는 지난 50여년전부터 아파트업자들이 집을 완성한 후 파는 것이 아니고 집을 짓기 전에 모델하우스 정도 보여주며 입주자를 모집하고 일부 자금을 미리 내게 하는 것이다. 이는 건설업자들에게 매우 유리하고 주택경기 부양 면에서도 매우 유리한 것이다. 물론 지금 정부가 탓하는 투기가 한국의 주택경기를 살리는데 활용된 것이다. 그런데 수요가 공급보다 엄청 커짐으로 해서 분양가격이 오르게 되니, 정부가 이를 규제하게 된 것이다. 이를 그냥 시장경제에 맡기자는 목소리도 있지만, 너무 비싸지면 시민들의 가게에 부담이 되므로 이를 규제하는 것이다. 하지만 이 분양가격은 규제가 되기는 하지만 지역에 따라 차등될 수 밖에 없고 시장의 흐름을 전혀 무시하고 정해질 수도 없는 법이라서 차차 인상됨이 당연한 모습으로 여겨지고 있다. 그러니 새로운 아파트가 지어질수록 평당가격이 오르게 되고, 오래된 아파트들의 가격은 오르내린다 하더라도 과거의 낮은 분양가에서부터 출발하게 되니, 결과적으로 지방 중소도시인 포항에서는 새것일수록 비싸고 인기도 있고, 오래된 것들은 그 품질에 관계없이 저렴하다는 것이다. 물론 신규아파트들이 시설도 좋고 새로운 공법을 채택하는 경우가 많기에 인기가 좀 더 있을 것이다. 물론 이는 주택시장의 순환을 위해 나쁜 것은 아니다. 하지만 지금 포항의 문제는 인구가 정체상태이고 경제도 좋지 않은데, 정부정책이 다주택자들을 단주택자가 되도록 강하게 유도하고 있어 주택투자와 주택경기가 저하되고 있다는 것이다. 자기 사는 집만이 아니라 한두 채 더 사서 임대주려 해도 그러지 못하니 임대주택이 부족하게 되고, 이미 허가를 받고 새로 짓고자 하는 아파트들도 제대로 분양이 될지 염려가 큰 것이다. 새로 지어지는 집이 없으면 주택순환도 일어나지 않을뿐더러 연관된 많은 산업들도 사양화될 가능성이 높다.      
  
대경일보 2021년 1월 10일