왜 주택시장 활성화가 중요한가?
구 자 문 한동대 교수
코로나 팬데믹에 이어 러-우크라이나 전쟁 여파 등으로 국제적인 경제상황이 악화되어 있고, 우리 한국의 경우도 마찬가지이다. 미국을 위시하여 각 나라의 인플레이션이 심각하기에 이를 완화시키기 위해 미국 연준은 은행 이자율을 지속적으로 올리고 있었고, 한국을 포함한 다른 국가들도 그 영향을 크게 받을 수밖에 없었다. 모든 일에는 장단점이 있기 마련이고, 공공정책으로 인해서도 이익을 보는 집단과 불이익을 보는 집단이 존재하기 마련이다. 이자율 상승으로 인해 물가가 잡히는 것은 좋지만 이로 인해 부정적 영향을 받는 요소들이 있기 마련이며, 그 중 하나가 주택시장이다.
경제불황/인플레이션/고이자율 등이 주택시장에 미치는 영향은 1) 가정경제가 힘들어져 가계소비가 위축되면서 주택수요 및 관련 소비가 크게 줄어들고, 2) 고이자율로 인해 주요 주택수요자가 될 중고소득자의 경우에도 은행융자 이자율이 높아 주택매입을 꺼리게 되고, 3) 자재가격이 크게 올라 건설회사들의 이익창출이 힘들어져 건설시장이 위축되고, 4) 주택수요가 없으니 가격도 크게 내리는 등 다양하다. 서울의 예로 봐도 지난 2년여간 주택시장이 동결되어 있고, 주택가격이 크게 내렸다. 포항시를 포함한 지방도시의 경우에도 마찬가지이다. 주택구매가 힘들기도 하고 구매를 주저하기에 전세가격은 오히려 크게 올라 이른바 ‘역전세현상’이 일어나고 집주인들은 세입자가 나갈 때 전세금 상환에 어려움을 겪게 되는 것이다.
주택시장이 침체된 상황이라는 것은 이와 연결된 일반경제가 침체되어 있다는 것이고, 시민들의 가정경제가 어려워졌고 주거의 질 유지가 힘듬을 말하는 것이다. 중고소득자라 하더라도 높은 은행융자 이자율로 인해 주택 유지가 힘들 수 있다. 갭투자로 집을 산 사람들은 더욱 어려움을 겪을 것이다. 집 없는 세입자들의 경우에도 전세금이 오르고 임대료가 상승해 경제적인 어려움이 클 것이고 주거의 질도 좋아질 수가 없는 것이다. 더구나 주택시장 침체로 경제가 침체되고, 경제침체는 또한 주택시장의 침체를 초래하는 악순환을 낳는 것이다. 주택경제가 국가총생산에 차지하는 비중은 15~25% 정도로 크고, 제조업 만큼은 못해도 주택건설은 많은 경제파급 및 고용효과를 갖는데, 이러한 순환적인 문제가 경제를 더욱 어렵게 만드는 것이다.
주택은 우리 인간에게 가장 필요한 것들, 전통적으로 말하는 의식주 중 하나이다. 이곳은 우리는 쉬고, 잠자고, 아이들을 키우는 가정의 중심이 되는 사적 공간이다. 주택이 좋지 못하면, 잘 쉴 수도 없고, 애들을 잘 키울 수도 없어 빈곤의 악순환을 초래하게 되는 것이다. 또한 현대인에게 주택은 투자의 중요한 요소이다. 주택은 비싸고, 또한 건설에 오랜 시간이 걸린다. 집을 사려면 안전, 교육, 교통의 편리함 등을 고려하지만 투자가치를 크게 생각하는 것이다. 사람들에 따라 주택의 형태와 크기에 다른 선호도가 다르고, 가격에 따른 어쩔 수 없는 선택이 있기에 주택시장의 특징은 하위시장 (Sub Markets)의 존재이다. 그 하위시장은 지역의 문화 및 전통, 통근거리, 가격, 형태 등에 따라 정해진다고 보면 된다.
주택은 어떻게 유지·보수하느냐에 따라 수십년이 아닌 수백년을 갈 정도로 수명이 길다고 볼 수 있지만, 근대에 들어서는 각종 첨단시설과 기기가 함께 설치되기에 새집에 대한 선호도가 더욱 높아졌다고 볼 수 있고, 이로 인한 ‘필터링’이 좀 더 빠르게 진행될 수 있다. 시민들은 주거이동을 통해 주거의 질 향상의 기회를 얻는 것이다. 포항시의 주택보급률이 110%가 넘는다고 해서 모든 시민들이 충분한 주택보급여건을 지니고 있다고 말할 수 없다. 하위시장이 존재하고 사람들은 좀 더 나은 첨단의 시설과 위치적 장점을 지닌 새로운 주택을 원하는 것이다. 주택보급률이 높고 빈집들이 많이 남아 있다는 것은 수요자들의 입장에서는 선택의 여지가 많다는 것이고, 이들 빈집들은 대개 각 하위시장의 맨 아래 존재하는 것들로 다른 용도로 이용되거나 헐어져야 할 것들일 것이다.
어떤 이들은 주택가격이 더욱 떨어져야 한다고 주장하는데, 이는 일면 맞는 것 같지만 꼭 맞다고 할 수는 없다. 많은 가정들의 가장 큰 재산이 주택 하나인 것이다. 이 주택가격의 급격한 하락은 가정경제의 어려움과 심리적인 압박을 초래하는 것이다. 주택가격급등을 막기 위해 지난 정부가 짧은 기간 동안 다양한 저지책을 수립시행하며 다양한 세금을 부과했는데, 이러한 사회적 담론이 결여된 급격한 징벌적 세제 변화는 사회혼란 만을 가져오게 된다. 자본주의 사회에서 정부의 역할은 시장경제가 잘 돌게 인센티브를 제공하는 것이며, 중장기적인 ‘필터링효과’를 기대하는 것이다. 시장경제로부터 중단기적인 혜택을 기대하기 어려운 취약계층을 위해서는 정부가 LH 등을 통해 임대주택을 제공하거나 현금을 지원할 수 있는 것이다. 하지만 정부가 시장을 컨트롤하고 저소득층 주거공급을 전적으로 담당할 수는 없는 것이다. 재정도 문제이지만 시장경제가 정부의 의도대로 작동도 되지도 않는 것이다.
여기서 우리는 정치사상 즉 이데올로지를 생각 아니 할 수 없다. 자본주의 사회에서 정부의 역할이 무엇이고 어디까지인지를 다시 생각해 보지 않을 수 없다. 경제는 복잡다단한 다양한 요소 속에 서로 연계되어 작동하고 주택시장도 마찬가지이다. 우리는 어떻게 하면 주택시장이 활성화될 수 있는지 고민해야 한다. 활성화되어야 많은 이들이 이사를 하며 주거의 질을 높일 것이며, 주택가격도 다소간 오르기는 하지만 꾸준히 공급이 지속되기에 급격히 오르지는 않을 것이다. 이번에 포항이 ‘2차전지 특구’로 지정되어 산업단지가 대규모로 지정되고 공장들이 들어설 것이므로 경제파급효과는 물론이고 인구유발효과가 크고 주택수요도 늘어날 것이므로 도시기본계획이나 허가과정에서 이에 대한 대비가 필요하다고 본다.
대경일보 2023년 9월 10일
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