도심 고층건물 건설 관련 이슈
구 자 문 한동대 교수
도시가 커지고 경제산업이 발전됨에 따라 주거 및 직장환경 향상에 대한 욕구가 커지게 마련이다. 또한 시장경제하에서 기업들은 이러한 수요를 잘 예측하고 그에 맞추어 공급을 하게 마련이고, 당연히 이에 따른 수익창출이 이러한 공급활동의 목적이 되는 것이다. 하지만 이러한 건물들로 인해 주변에 미치는 영향은 긍정적인 부분과 부정적인 부분이 있을 수 있는데, 긍정적인 부분은 적극 활용해야 할 것이나, 부정적인 부분은 저감방안과 함께 최소화시키도록 노력해야 할 것이다.
대도시에서는 꼭 그렇지도 않지만, 중소도시의 경우, 고층건물은 대개 아파트 내지 주상복합이라고 할 수 있다. 고층아파트단지는 한국의 특징적인 주거형태로서, 큰 블록이 지구단위계획하에 치밀하게 기획되고, 재개발/재건축 이외에는 대부분 교외지역에서 진행되기에, 주변에 미치는 부정적인 영향이 규모에 비해 크지 않고 그런대로 저감될 수 있다고 보아지며 주민들의 주거 질 향상에 큰 도움을 주어 왔다고 할 수 있다. 하지만 주상복합은 한 두개 건물로 이루어지기는 하지만 큰 규모 고층으로 혼잡한 도심에 지어지는 경우가 많기에 주변에 미치는 영향도 상대적으로 크다고 할 수 있다.
주상복합은 주거와 상업기능이 함께 있을 수 있는, 대개 상업지역이나 준주거지역에 지어지는 대형고층건물로서 수도권에 예가 많다. 대개 주거 70% 상업기능 30%로 구성되는데, 상업용으로 지어진 유닛들도 오피스텔로 불리며 주거로 이용되는 경우가 많다. 이러한 건물들은 대개 도심지역에 지어져서 그 지역의 랜드마크가 되기도 하지만 주변에 부정적인 영향을 미치는 경우가 많아 그 장단점을 잘 헤아려야 보아야 할 것이다. 주상복합 고층건물이 주변에 미치는 긍정적인 영향을 살펴본다면, 1) 지역의 랜드마크로서 그 지역을 아름답고 특징적으로 꾸며주며, 잘 보이고 잘 찾을 수 있게 만들어주며, 2) 도심에 주거를 공급하며 상업활동을 24시간으로 연장시켜 도심공동화 치유효과가 커서, 결과적으로 지역경제발전에 큰 도움이 될 것이다.
부정적인 영향을 살펴본다면, 1) 혼잡한 도심에 교통체증이 심해질 수 있다. 이러한 건물에서 일하거나 거주하는 가구들은 대개 차를 두어대 이상 가지고 있는 경우가 많고, 이곳 상업시설로 모여드는 이들도 많으므로, 서울 도심에서 보듯이 교통체증이 심각해 질수 있다. 이러한 건물들이 지속적으로 같은 지역에 허가를 받게 되면 교통체증이 더욱 악화될 것이다. 2) 수도권 도심의 경우에는 비슷한 건물들이 주변에 많아 그런대로 조화가 이루어지겠지만 중소도시의 경우, 홀로 고층일 경우가 많아 주변에 위압감을 주고, 그늘지게 할 수 있고, 스카이라인을 부자유스럽게 할 수도 있다고 본다.
이러한 사업으로 인한 긍정적인 영향은 더욱 강조되도록 해야 할 것이지만, 부정적인 영향의 경우에는 어떠한 것들이 있는지 찾아내야 하고, 그 영향이 어느 정도인지 예측해야 하고, 심각할 경우에는 저감방안을 부여하여 그 부정적인 영향들을 극소화해야 할 것이다. 이러한 사업의 가장 큰 부정적인 영향은 교통체증일 경우가 많은데, 진출입에 문제가 없는지, 주차대수가 충분히 확보되고 있는지, 기존 교통흐름을 얼마나 정체시키는지 등을 알아보고 문제가 있다면 출입구 변경, 도로 폭 확장 등을 통해 문제를 경감시키도록 해야 할 것이다. 건물의 용적률 삭감도 한 저감방안이 될 수 있겠으나, 너무 삭감하게 되면 사업상에 문제가 되어 사업을 포기할 수밖에 없을 것이므로 이에 대한 조정을 신중히 할 필요가 있다.
요즈음 대규모 고층건물 건설에 있어 이슈가 되는 것은 법이 정한 바를 넘어서 지자체가 요구하는 공공기여 부분이다. 이는 공원일 수도 있고 주차장일 수도 있고, 무언가 다른 것일 수도 있다. ‘꼭 그렇게 해야 하는 것이냐 내지 얼마나 해야 하는 것이냐’가 이슈의 초점이다. 이러한 사업들은 규모와 위치에 따라 허가절차가 복잡하기도 하고 이러한 요소들과 함께 허가가 쉽지도 않은데, 그 대상과 허가규준 및 절차가 명확하지 않은 경우도 있고, 다른 도시들의 예를 원용하는 경우가 많으므로 이를 좀 더 명확히 할 필요가 있다고 본다. 물론 이러한 사업들의 허가는 담당부서가 절차에 따라 사업의 장단점을 놓고 규준, 주변상황 등 모두를 염두에 두고 종합적 판단하에 이루어내는 것이다. 사업자와 허가부서 사이의 네고(Negotiation)과정도 매우 중요하며, 이는 당연히 다른 선진국에서도 존재하는 과정이다. 하지만 이러한 허가과정상의 일상적인 업무들이 큰 이슈가 되기도 하고 조심하는 이유는 자칫 있을 수 있는 특혜시비와 그로 인한 환경 관련 민원 때문이라고 본다.
지구단위계획이 요구되는 큰 사업들의 경우는 이러한 공공기여가 일상화된 조건 같아 보이기도 하며, 큰 무리 없이 시행되는 편이라고 보아 지지만, 좀 작은 규모 사업들의 경우는 부담이 지나치게 크다는 불만이 있을 수 있으므로 이에 대한 대책도 필요하다고 본다. 물론 지역의 인구증감, 경제상황, 도심공동화 내지 혼잡 등 여건에 따라 그 부담이 크게 달라질 수도 있다. 또한, 예를 들어, 최근에 어떤 지역에서 부정적인 방법으로 대규모 사업이 허가되고 누군가 크게 부당이익을 취해서 사회적 이슈가 된 경우가 있다면, 다들 더욱 조심하게 되므로, 사업허가가 다른 도시에서도 더욱 까다로울 수 있게 되는 것이다. 물론 이로 인해 지역경제발전 내지 비즈니스 친화 도시조성에 부정적인 영향을 미치게도 되는 것이다.
영남경제 2022년 5월 1일
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