중소도시 주택시장 논의
구 자 문 한동대 교수
요즈음 우리나라 사람들에게 가장 큰 이슈 중 하나가 주택에 대한 것이다. 주택이 너무 비싸다. 지나치게 오른다. 가난한 이들이나 젊은이들의 주택비 부담이 너무 높다. 이러한 불만들이 사회에 팽대해 있다. 물론 이는 서울을 포함한 수도권과 대도시에서 일어나는 일들이다. 지난 50~60년에 걸쳐 농촌에서 도시로 많은 사람들이 이동했고, 수도권을 중심으로 인구가 집중되면서 이곳에 주택문제, 직업·소득문제, 교통문제, 환경오염문제 등이 크게 대두되었고, 국가적으로 도농불균형발전 내지 농촌지역 낙후가 두드러졌었다.
주택문제가 없는 나라는 없다고 본다. 미국을 포함한 선진국이든 베트남이나 네팔 같은 개발도상국이든 대도시에서는 주택문제가 두드러진다. 이는 현재의 러시아며 중국은 물론이고 과거 시장경제를 도입하지 않은 상태의 공산주의 체제에서도 주택문제는 존재했다고 보아진다. 왜 이러한 주택문제가 큰 이슈가 되고 있느냐 하면 우선, 주택이 우리 인간생활에 가장 기본적인 삶을 유지시켜줄 필수재이기 때문이다. 필자는 가족 및 친척들이 미국 대도시에도 한국의 수도인 서울에도 살고 있어서 각각의 주택시장상황에 대해서 비교적 잘 알고 있다. 경제산업이 발전하고 인구가 늘고 있는 상황에서는 주택수요가 늘어나고 좀 더 나은 주거에 대한 욕구가 늘어날 수밖에 없으므로 신규주택공급이 여러 여건들로 인해 더디고 기존 주택들의 활발한 거래가 이루어지지 못한다면 주택문제가 크게 발생할 수밖에 없는 것이다.
높은 주택가격상승에 대해 많은 이들이 염려를 하지만 인구와 산업이 늘어나는 로스앤젤레스 지역의 경우 앞으로 20~30년 내에 주택가격이 하락할 이유는 없다는 것이다. 물론 이러한 현상을 환영하는 이들도 많을 것이다. 시장의 역할은 수요와 공급에 맞추어 상품을 생산해내며 소비자들은 그로 인해 만족을 얻는 것이다. 정부의 역할은 시장이 제대로 작동하게 여러 가지 ‘인센티브’로 유도하고 이로부터 혜택을 제대로 받지 못하는 가난한 가구들을 지원해주는 것이다. 또한 정부의 역할은 시장경제를 통해 다수의 국민들이 파산하지 않게 그리고 경제적인 이익을 얻도록 해주는 것이라고 본다.
미국이든 한국이든 지방 중소도시와 위에 언급한 대도시지역과 크게 다를 수밖에 없고, 이들의 문제해결방안도 크게 다를 수밖에 없다고 본다. 필자가 살고 있는 50만 도시의 경우에도 수도권 내지 100만~200만명 이상의 다른 대도시들과 다른 점이 크게 두드러진다. 우선은 주택가격이 저렴한 것이다. 신규 주택들의 경우 아주 저렴하다고 말하기는 힘들겠지만, 수도권 및 대도시들보다 크게 저렴하고 또 다른 특징은 다양한 가격대가 존재한다는 것이다. 3~4억대의 아파트들이 흔한가 하면, 1억원 이하, 5천만원 이하의 아파트들도 드물지 않게 존재하는 것이다.
이러한 중소도시에도 저소득층이 존재하며, 특히 고령층의 빈곤이 두드러진다고 할 수 있는데, 이들의 생활도 그러하지만 대부분 오래된 낡은 단독주택지역에 거주하는데, 그 주거상황이 열악한 것이다. 물론 지자체가 여러모로 보살피고 있는 것으로 안다. 또한 젊은 계층은 어디에서나 주택문제가 존재할 수밖에 없다. 다행히 이 도시에는 많은 원룸 혹은 투룸을 지닌 3~4층 건물들이 많이 지어지고 비교적 저렴하게, 예를 들어 500만원 보증금에 20~30만원 월세의 원룸들이 많이 있는데, 물론 이는 수도권의 고시원과는 다른 비교적 높은 품질을 지니고 있다. LH의 공공임대아파트도 젊은 부부가 신청을 하면 3~4개월내 입주가 가능하다고 한다.
이러한 주택들이 다양하게 존재한다 해도 다음과 같은 문제들이 존재한다. 1) 각 하위시장별로 볼 때 저소득층의 주택공급이 충분하지 못한 것이다. LH의 역할도 최저소득층에 맞춰져 있지 못하다고 보며 공급도 충분하지 못하다. 2) 주택가격이 수도권 및 대도시권에 비해 저렴하다 하더라도 제대로된 직장과 수입이 보장되지 않는다면 누구든 주거에 어려움을 겪을 수 있는데, 이 도시의 경제상황은 지진 이후 코로나팬데믹 이후 아주 좋지 못하다.
덧붙여서 이 도시민들의 또 다른 불안감을 이야기하고자 한다. 과거 우리나라가 성장위주로 발전해갈 때 이 도시의 발전비전도 80~100만 도시로의 성장이었고 도시기본계획도 그에 맞추어져 있어서 현재의 추세인 ‘압축도시’ 내지 ‘지속가능한 성장’과는 거리가 있었다. 현재는 도시기본계획의 목표인구가 70만으로 줄여져 있고 실제인구는 51만 정도에 정체되어 있는 상황인데, 문제는 그 당시 추세에 따라 지정된 교외지역의 수많은 주택개발가능지들이 존재하고 지금도 구체적인 개발움직임이 여기저기 존재한다는 것이다.
이들을 누구도 나무랄 수 없는 것이고, 신규주택공급면에서나 주택시장 활성화 및 필터링효과 차원에서 나쁘다고 할 수도 없는 것이다. 다만 도심부에 빈땅들이 많이 남아 있는 상황에서 지나친 교외확산은 문제가 되는 것이다. 또한 시민들은 이미 주택건축허가가 난 것들만해도 이미 굉장한데 더욱 지어지면 주택가격이 지나치게 하락할 것이고, 또한 건설업체들도 미분양으로 타격을 입을 것임을 염려하는 것이다. 요즈음 분양되는 아파트단지들을 보면, 얼핏 초기분양에 성공한 것 같아도 다른 대도시거주민들의 ‘이주’하거나 ‘세컨드홈’을 구하겠다는 투자가 아닌 시세차익을 얻으려는 투기꾼들이 가득하니 문제라는 것이다.
대경일보 2021년 10월 31일
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