주택문제인식과 주택정책방향에 대한 제언
구 자 문 한동대 교수
수도권의 높은 주택가격과 주택가격 상승에 대한 사회적인 불평과 이견들이 많았고 정부로서도 문제해결에 많은 노력을 기울이고 있다. 주택은 인간 삶의 기본요소로서 주택의 질이 삶의 질 향상에 큰 역할을 하고 있으나, 도시로 인구가 집중되고 주택부족이 심화되면서 많은 이들이 만족스러운 주거생활을 누리지 못함이 문제가 되고 있다. 자본주의국가에서 주택을 공급·분배하는 것은 시장경제의 몫이나 시장경제 및 주택의 특성으로 인한 국민들의 어려움, 특히 저소득층의 어려움이 크므로 정부가 市場에 관여하게 되는 것이다. 그렇다면 주택이 私的資産이 아닌 公的資産으로 규정되고 정부가 직접 혹은 위임하여 이를 생산·분배한다면 사정이 더 나아질 것인가? 이에 대해서는 이데올로기적 견해차가 있을 수밖에 없고, 정부가 얼마만큼 공급자의 역할을 감당할 수 있고 그것이 최선의 결과를 가져올 만큼 바람직한 것이냐에 대한 의문이 있을 수 있다. 우리는 좀 더 주택과 주택시장에 대한 분석을 해 볼 필요가 있다.
첫째, 주택이 거주하기 위해 필요한 것인가 아니면 투자를 위해 필요한 것인가? 주택은 衣食住중 하나인 인간 삶의 기본요소로서 거주를 위해 필요하나 현실적으로 투자의 중요성도 크지 않을 수 없다. 주택이 제대로 구비되지 못하면 우리가 제대로 쉴 수 없고 아이들을 키우지도 못한다. 지금 우리 국민 대부분은 농촌 아닌 인구 집중된 도시지역에 살고 있는데, 국가인구의 성장은 거의 멈추었지만 대도시, 특히 서울이 제공하는 높은 수준의 직업, 교육, 문화환경 등 때문에 수도권팽창은 계속되고 있으며 토지·주택가격이 상승할 수밖에 없다. 시민들의 소득도 다양하고, 주택가격도 그 규모·품질·위치에 따라 천차만별이기는 하지만 문제는 중간소득자들의 경우에도 구매나 임대가 어려울 정도로 주택가격이 높아서 저소득층의 경우에는 더욱 문제가 크다는 것이다.
정부는 국민들이 ‘삶의 질을 보장할만한 품질을 지니고 감당할만한 가격의 주거(Decent & Affordable Housing)’를 확보하게하기 위해 先分讓制度, 長期住宅融資 등 공급자와 소비자들에 대한 다양한 정책적 노력을 기울이고 있으나 그 과제가 손쉽게 성취되고 있지 못하고 있다. 정부는 주택시장이 다양한 수요에 맞춰 다양한 가격의 주택들을 생산해내고, 주택순환(Filtering)이 잘 이루어지도록 조정해야 하고, 저소득층을 위한 공공임대주택의 공급도 활성화시켜야 할 것이다. 또한 정부는 持續可能 도시구조형성 노력 하에서도 適正水準 주거지 확보를 위해 노력해야 한다. 주택시장이 활발히 작동하기 위해서는 기업 및 개인들의 투자가 필요하고 주택이 투자가치가 있어야 한다. 물론 지나친 토지·주택 가격상승에 대한 부정적인 면들 때문에 이를 완화시키기 위해 부가하는 양도소득세, 부동산보유세, 종합부동산세 등 세금이 존재한다. 하지만 이는 정치·경제·사회적 파급효과가 지대할 수밖에 없으므로 쉽게 부과하거나 인상할 수 있는 게 아니며 민관산학에 걸친 충분한 분석·토의·동의가 필요하다.
둘째, 도시의 주택가격급등이 한국만의 문제인가? 해결방안은 없는가? 도시의 주택가격급등은 한국만의 문제가 아니다. 미국이나 유럽의 대도시들은 대부분 그러하다. 개발도상국인 베트남 호치민시티나 몽골 울란바타르에서도 일부 주택단지 집들은 서울 고소득층주택단지의 경우보다 비싼 경우도 흔하다. 이러한 高價주거들의 존재를 비난할 이유는 크게 없다고 본다. 수요가 있기에 공급이 이루어지는 것이며 경제·고용파급효과가 작지도 않을 것이다. 하지만 중요한 것은 市場이 중간가격대와 낮은 가격대의 주택들도 공급할 수 있어야 한다는 것이다. 이 말은 주택시장이 활성화되어야 하고, 주택이 좀 더 다양한 형태와 가격대로 공급될 수 있도록 민간기업들에 대한 가이드 및 인센티브가 필요하며, 정부도 저소득층 임대주택을 좀 더 공급해야 할 것이라는 것이다.
셋째, 우리사회는 주택문제를 어떠한 방향으로 풀어나가야 할 것인가? 정부가 모든 것을 기획하고 결정해야 하는가? 그렇게 할 수도 없고 그렇다 해서 지금보다 더 나아지리라는 보장도 없다. 정부의 주택 관련 정책이 주택시장과 일반경제에 미치는 영향이 클 수밖에 없으므로 다양한 투기방지·규제정책들이 시행되기 위해서는 신중하고 다각적인 분석이 필요하다. 그러나 경제구조조정·신성장산업구축 등에 중점을 두어야 할 경제산업정책 내지 국가경제가 지나치게 부동산시장활성화에 의존해서도 않된다고 본다. 제한된 지면에서 시장경제 및 정부관여에 대한 장단점을 다 토론할 수는 없으나, 시장경제체제하에 많은 발전을 한 사회에서도 시장경제의 취약점을 잘 알고 있고 부정적 여론이 많음도 사실이다. 그러나 장점 또한 많으므로 이러한 면들에 대한 민관산학연의 좀 더 많은 논의가 필요하다고 본다.
한국영토가 넓지는 않지만 다른 물품들과는 다르게 주택의 경우에는 지역과 계층에 따른 下位市場이 존재한다. 수도권과 지방이 다르고 소득계층마다 주택공급과 소비가 다르다는 말이다. 정부는 주택정책과 관련 툴을 통해서 주택시장이 잘 작동되어 공급자와 다양한 계층 소비자들이 혜택을 받도록 해야 할 것인데, 일의적 정책이 아니고 여러 면을 고려한 복합적 접근이 필요하다. 물론 시장의 역할을 중심으로 정부는 규제·처벌적 패시브정책 보다는 포지티브·인센티브정책에 중점을 둘 필요가 있다. 정부기관인 住宅公社도 가능한 한 저소득층주거 내지 임대주택공급에 좀 더 중점을 둘 필요가 있다고 본다.
2019년 4월 25일
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